Jestliže jsme si v minulé části řekli, proč nemovitost k pronájmu připravovat a co to znamená plně vybavená nebo nevybavená nemovitost, je načase poradit, jak ji k pronájmu připravit.
Část II. - Jak investovat moudře
Platí, že kvalitní byt v dobré čtvrti blízko obchodních a zábavních center a hlavně s dobrým přístupem k veřejné dopravě přiláká zejména ty, kteří jsou ve své práci finančně dobře ohodnoceni. Obvykle to bývají slušní nájemníci ochotní platit za dobře vybavený byt vyšší nájemné. Pokud se tedy například chystáte pronajmout moderní byt v centru města, bude vaší cílovou skupinou s nejvyšší pravděpodobností "manažer" žijící buď sám nebo s podobně zaměstnanou přítelkyní či manželkou. Nabídněte jim kvalitu. Ale nebojte, nemusí být drahá!
Při vybavování nemovitostí určených k investičním účelům je třeba najít tu správnou rovnováhu mezi chytrým minimalistickým stylem a prostředím, které bude působit jako domov. Pokud se vám to podaří, máte šanci maximalizovat váš potenciální příjem. Bez ohledu na to, jestli nemovitost pronajímáte dlouhodobě nebo jen na krátkou dobu, chtějí mít lidé pocit, že se o byt někdo pečlivě stará. Proto jsou důležité různé drobné detaily, které dokážou v potenciálním nájemci zanechat pozitivní dojem.
I když se stane, že vám kvalitně vybavený byt nepřinese více peněz z nájemného, zajistí vám kvalitnější nájemníky a omezí období, kdy bude váš byt v důsledku silné konkurence bez nájemníka.
Mějte svou investici do vybavení pečlivě promyšlenou!
Jak velkou investici do přípravy bytu lze považovat za rozumnou? Na to neexistuje jednoznačná odpověď, ale jisté je, že není třeba investovat víc, než je nutné. Pokud například bude vaše nemovitost odhadem vynášet např. 8000 Kč měsíčně, nemá cenu vynakládat na vybavení bytu 300 000 Kč. Taková investice by se vám nikdy nevrátila! Poradím vám ale pár pravidel, kterých je dobré se držet.
Snažte se definovat každou místnost, přičemž dbejte na dodržování určitých základních pravidel. Pro hlavní obývací a spací prostory potřebujete následující základní prvky.
Obývací pokoj: Pohovky, postranní stolky. Při nákupu sedaček vybírejte stálobarevné sedačky s omývatelným potahem.
Jídelna: Stůl a židle
Ložnice: Postel a noční stolky. Důležité jsou přiměřeně kvalitní postele. Není nutné utrácet za ně vysoké částky, protože je stejně budete muset po několika letech měnit, ale na druhé straně je třeba počítat s tím, že se budou používat každý den a neměly by být tudíž ani příliš levné.
Jestliže chcete svůj byt pronajmout studentovi nebo někomu, kdo pracuje v kanceláři, vyplatí se umístit do některého pokoje pracovní stůl a židli, aby bylo zřejmé, že se jim v bytě bude ideálně studovat či pracovat.
Určitou pozornost je třeba také věnovat vybavení kuchyně. V bytě by rozhodně neměl chybět sporák, dále lednice a pračka (pokud není umístěná v koupelně).
Nepoužívejte světlé barvy ani koberce. Světlé barvy sice vytvářejí iluzi prostoru a čistoty, což je k oslovení potenciálních nájemců ideální, ale tato lákavá iluze obvykle trvá jen velmi krátkou dobu. Je nesmírně těžké udržet světlé stěny a koberce v čistotě a je třeba si přiznat, že většina nájemců není ochotna se na malování nebo čištění koberců podílet. V konečném důsledku počítejte s tím, že použijete-li světlé barvy, tak se zcela finančně vyčerpáte na neustálé obnově maleb a výměně koberců. To rozhodně nedělejte.
Zjistila jsem, že nejpraktičtější a největší životnost mají střední odstíny hnědé a šedé barvy. Tyto barvy nevrhají přílišný stín (zejména v místnostech s přístupem k přirozenému světlu) a jsou neutrální, takže se snesou s většinou ostatních barev. Bílá barva působí v nevybaveném bytě příliš studeným a nemocničním dojmem a měla by se používat pouze v koupelnách, kde je na prvním místě čistota. V obývacích místnostech a v ložnicích používejte jemnější odstíny (pískové, hnědé a šedé) a využijte kontrastu s jemným vybavením, čímž dáte vyniknout chladnějším barvám.
Snažte se co nejvíce používat dlaždičky a obkladačky. Všude, kde to bude možné, použijte místo nátěru nebo laminátu dlaždičky či obkladačky, což platí zejména v místnostech, které jsou vlhké a kde hrozí vznik plísní (koupelny, úklidové místnosti, spíže a kuchyně). Obkladačky a dlaždičky mají delší životnost a jsou odolnější než malba.
Utraťte přesně tolik peněz, kolik je potřeba
Tato zkušenost se obvykle získá praxí. Většina lidí, kteří pronajímají svoji nemovitost poprvé, chce většinou utratit co možná nejméně, což se ovšem v některých oblastech nevyplácí.
Z dlouhodobého hlediska vás šetření nakonec vyjde dráž. Poradím vám, kdy se vyplatí utratit trochu více, tedy kdy nevybírat vždy úplně to nejlevnější řešení:
Koberce/podlahová krytina
Podlahy značně podléhají běžnému opotřebení, protože jsou nejvíce vystaveny fyzickému kontaktu. Nabízí se laminátové podlahy, které mají podle mnohých názorů dlouhou životnost a hodně vydrží (což je zřejmě pravda), často bohužel nefungují tak, jak by měly. Pokud například zvlhnou, dochází k jejich prodloužení a rozšíření, což může být zdrojem problémů. Laminátové podlahy tmavších barev mohou být dobrým řešením, které vám zajistí dlouhou životnost. Pokud dojde k jejich prodloužení nebo rozšíření, nemusíte vyměňovat celou podlahu (na rozdíl od koberců), ale jen potřebnou část.
Já osobně jsem však přesvědčena, že nejlepší variantou je vinyl
• podlaha působí tiše, je příjemná a teplá na dotyk
• ideální pro alergiky a domácí mazlíčky (psy, kočky atd.)
• velmi vhodná pro podlahové vytápění
• odolnost vlhku a vodě
• snadná údržba a opravitelnost (možnost lokálních oprav – výměna dílce v ploše)
• vysoká odolnost proti opotřebení
• odolnost proti poškození kolečkovými židlemi
• vzájemná kombinovatelnost vzorů a dezénů
• ekonomicky výhodná, zvláště pro členité prostory (malý prořez)
• věrohodně imituje dřevo, kámen, dlažbu, kov
• vysoká chemická odolnost
Pokud se vám vinylová podlaha přeci jen na některém místě poškodí, stačí, když vyměníte pouze poškozenou část.
Používejte neutrální barvy bez vzoru. Silně opotřebované nebo znečištěné koberce je třeba vyměnit. Zvolte barvy a styl vhodné pro pronajímanou nemovitost.
Nátěry / barva
Pro některá místa se vždy snažím sehnat speciální nátěr – např. do koupelen jsou vhodné protiplísňové nátěry. Rovněž existují výrazné rozdíly v životnosti jednotlivých značek a za čas je poznat, zda jste použili například Dulux nebo nějakou levnější alternativu. Použijete-li barvy a nátěry s vysokou životností, budou vaše stěny i dveře dobře připraveny, aby všechny rány spojené se stěhováním nájemníka přečkaly ve zdraví. Vysoce odolné nátěry obsahují latex nebo akrylovou složku a ušetří vám peníze na opravy, které byste jinak museli dělat, aby byt vypadal co možná nejdéle dobře. Vodní akrylové barvy navíc schnou mnohem rychleji než barvy běžné, což vám urychlí práci a byt nebude příliš dlouho prázdný.
Kupte více dlaždiček i barvy
Při malování a pokládání dlaždiček, obkladaček či laminátových plovoucích podlah vždy kupte od každého materiálu trochu víc a přebytečný materiál uložte někde, kde nebude překážet. Oceníte to při případných úpravách či výměnách.
Dveřní zámky
Nezapomínejte, že z bezpečnostních důvodů je nutné při výměně nájemníků vyměnit i vložku.
Kohoutky, sprchy a další vybavení koupelen a WC
Jestliže můžete koupit výrobek odolný proti plísním, neváhejte. Kde to bude možné a vhodné, nahraďte nátěr obkladačkami a dlaždičkami.
V případě potřeby se raději obraťte na odborníky. Nebuďte tvrdohlaví a nesnažte se ušetřit za každou cenu. Jestliže některé práci nerozumíte a nemáte pro ni příslušné schopnosti a kvalifikaci, nechte to raději na odborníkovi. Nakonec to většinou vyjde levněji než následné opravy vlastních fušeřin.
Příště si povíme, co všechno do pronajímaného bytu pořídit a jaké investice do pronajímaného bytu jsou nutné, jaké ideální a jaké naopak zcela nevhodné.
Zdroje:
www.galleryhip.com
www.stoneandclaydesign.com
www.pinterest.com