Část první: Tři kroky k úspěšnému prodeji nemovitosti
Dohadů o tom, jak funguje tento u nás zatím stále ještě nový obor, je spousta. Ale co ve skutečnosti takový Home Staging obnáší? A jak dokáže veřejnost i realitní makléře zmást?
Trh s nemovitostmi se v posledních deseti letech změnil a Staging se pomalu stává nezbytnou součástí procesu přípravy prodeje vašeho domu či bytu. Ne vždy je nabízený Staging skutečně Stagingem.
Home Staging je naprosto odlišný obor než dekorativní design nebo interiérový design. Staging rozhodně neznamená dekorování nemovitostí.
Staging je víceméně marketing ne bytový design!
Každý, kdo se chce stát dobrým konzultantem Home Stagingu, by proto měl v první řadě tento obor vystudovat a projít praxí v oboru.
Někteří lidé neznalí tohoto oboru se mylně domnívají, že kupujícího nejvíce osloví nebo dokonce přesvědčí "roztomile nebo romanticky zařízené pokoje"... Tak to opravdu není! Cílem Stagingu není vytvořit bytový design, ale prodat nemovitost.
Lidé si u nás ještě výhody služeb Home Stagingu plně neuvědomují a podnikání v oblasti Home Stagingu tak nemá na růžích ustláno.
Někteří makléři správně radí svým klientům svou nemovitost před prodejem důkladně uklidit, odstranit magnety z lednice, dát pryč všechny rodinné fotografie.
Cožpak o to, rady jsou to dobré, připravujete-li svou nemovitost k prodeji, ale rozhodně se nejedná jen o samotnou úpravu interiéru nemovitosti k prodeji či pronájmu. Jedná se pouze o jeden ze tří kroků procesu STAGINGU.
Dobrou zprávou je, že prodejci a také realitní makléři začínají pomalu profesionální Home Stagery poptávat. Odborně provedený Staging má totiž smysl. Kdybyste měli na výběr mezi dvěma podobnými domy, kdy jeden bude čistý, vzdušný a druhý špinavý a přeplněný náhodnými kusy nábytku, který vás zaujme? Před prodejem svého auta považuje téměř každý za samozřejmost, že se auto vyčistí a zajede do myčky. Žádáte-li o práci, na pohovor se také patřičně oblečete. Je tedy logické, že i svůj dům na příchod potenciálního kupce náležitě připravíte.
Tím se dostáváme k meritu věci: Home Staging je proces řady úkonů předcházejících úspěšnému prodeji nemovitosti. Home Stager k tomu používá mnohé techniky, od odstranění rušivých prvků interiéru přes vylepšení stavu nemovitosti až po vyhotovení kvalitních fotografií.
Proces Home Stagingu
První část - konzultace
Při něm si Home Stager a jeho klient stanoví, co je třeba s nemovitostí provést. Jedná se o placenou konzultaci, protože mezi konzultantem a prodejcem domu dochází ke sdílení duševního vlastnictví. Konzultant poskytuje poradenství, vytváří pro nemovitost seznam toho, co je třeba udělat, a nabízí prodejcům řešení, které povede k úspěšné prezentaci nemovitosti na realitním trhu a jejímu zdárnému prodeji.
Druhá část - konkrétní úkony k dokončení prvního kroku
Komplexní posouzení nemovitosti a jejího vybavení, doporučení, jak naložit s přebytečnými věcmi, bez kterých se klient po dobu prodeje může obejít, ať už uskladněním ve vymezeném prostoru v nemovitosti nebo po zvážení klienta jejich odstraněním, dále provedení všech doporučených oprav a důkladné uklizení domu či bytu. Tyto kroky definitivně nemovitost posunou na přední pozice mezi konkurenčními nemovitostmi na trhu. Tato část zabere pár dní nebo týdnů v závislosti na tom, kolik práce a změn je nutné provést.
Avšak ani po zvládnutí těchto úkonů ještě není vaše nemovitost z hlediska profesionálního STAGINGU připravena k prezentaci.
Třetí část - finále
Nyní přichází ke slovu ona pomyslná třešnička na dortu: finální úpravy - doladění prostor nemovitosti pro vyhotovení fotografií (ideálně profesionálním nebo alespoň velice zdatným fotografem) např.: přidání drobných dekoračních prvků , případně osvětlení, drobné úpravy dispozice nábytku atp.
Výsledky profesionálního Stagingu:
Správné uspořádání nábytku a vybavení (tzv. traffic flow). Původní dispozice, byť vyhovující stávajícímu majiteli, nemusí být vždy tou ideální volbou pro maximální odhalení potenciálu daného prostoru.
Zdůraznění pozitivních vlastností nemovitosti. Potenciální kupce kladně ovlivňuje dostatek přirozeného světla, dispoziční možnosti, použité materiály, pěkný výhled atd. Dobrý Stager tyto vlastnosti podchytí.
Nasměrování klienta na tyto pozitivní vlastnosti nemovitosti. V průběhu prohlídky vnímá potenciální kupec prostory nemovitosti komplexně a pozitivně.
Vytvoření tzv. "vrstev" zájmů v každé místnosti. Dobré dojmy z nemovitosti by na klienta měly působit postupně a jeho zájem o nemovitost by měl narůstat, nikoli obráceně.
Výběr a kombinování barev v interiéru. Znovu se vracíme k tomu, že Home Staging není interiérový design. V rámci možností se při Home Stagingu doporučují neutrální barvy.
Použití vhodných proporcí stávajícího nábytku a doplňků. Tento bod se týká dokonce i správného zavěšení uměleckých předmětů. Stager přesně dokáže rozmístit předměty v interiéru tak, aby budoucího kupce, aniž by si to vůbec uvědomil, pozitivně zasáhly.
Vytvoření dokonalého prvního dojmu celé nemovitosti. Dokonale zvládnuté předchozí kroky dokážou vzbudit kladné emoce už při prvním pohledu na fotografie prezentující nemovitost.
Vnuknutí inspirace. Je-li perfektně zvládnutý Home Staging, dokáže si budoucí kupec představit, jak by on sám v takovém domě žil.
Vytvoření zájmu o nemovitost. Ve chvíli, kdy ke kupci promluví kladné emoce, výrazně stoupne i jeho zájem o nemovitost. Nemovitosti upravené Home Stagerem přitom emočně oslovují neporovnatelně vyšší procento lidí než nemovitosti, které Stagingem neprošly.
Problém nastává, máte-li od Home Stagingu nepřiměřená očekávání
Hlavně to s komplimenty na účet Home Stagingu nepřehánějme. Nečiňme z něj něco, co není. Jedná se čistě jen o proces, který vaši nemovitost učiní co nejpřitažlivější pro potenciální kupce, aby se tak rychleji prodala za odpovídající cenu a pod menším tlakem. Měl by být dostupný všem prodejcům bez ohledu na lokalitu jejich nemovitosti nebo rozpočet. Je však dobré si uvědomit, že Home Staging nenahrazuje práci, kterou musí při prodeji domu vynaložit realitní kanceláře nebo prodejce samotný.
PÁR TYPŮ OD NÁS:
Vymalujte
Vymalování je relativně nenákladné a považuji jej za jeden z nejúčinnějších tipů. Čerstvý nátěr barvy na stěnách může změnit dojem, který dům vytváří. Používejte bílou nebo světlé neutrální barvy. Někdy k tomu, aby nemovitost prokoukla, stačí jen jediný nátěr.
Budiž světlo
Prostor a světlo dokážou s místnostmi neuvěřitelné divy. Proto je nutné se na ně zvlášť zaměřit. Maximalizujte intenzitu světla. Po dobré lokalitě je právě dostatek světla tím, co kupce zajímá. Sundejte závěsy, umyjte okna, vyměňte stínidla, zvyšte napětí v žárovkách nebo třeba zastřihněte živý plot, aby dovnitř proniklo co nejvíce světla.
Nechlubte se domácími mazlíčky
Možná máte za to, že přítulný pejsek rozjitří srdce potenciálních kupců, ale mýlíte se. Ne každý je milovníkem psů nebo koček. Kupci nechtějí vkročit do domu a spatřit misku se žrádlem pro psy nebo dokonce cítit kočičí záchod. A už vůbec netouží po tom, mít na svém oblečení nalepené chomáče psích chlupů.
Nepřežeňte to s renovací
Účelné drobné úpravy před prodejem se vždy vyplatí. Nezapomínejte ale, že pokud se pustíte do velké renovace před tím, než umístíte dům na trh, peníze se vám nevrátí. Dopřejte stěnám čerstvý nátěr barvy, vyperte závěsy nebo kupte nové, ale žádné nákladné přestavby a úpravy. Takové investice nemají smysl.
Kuchyně a koupelna jsou na prvním místě
Čím více osobních věcí v domě máte, tím méně potenciálních kupců si dovede svůj život v něm představit. První dojmy udělají nejvíce čistá koupelna a kuchyně. Ukliďte věci z linky, zredukujte toaletní potřeby v koupelně, pověste čisté ručníky.
„Ihned k nastěhování“ se lépe prodává
Správně stagovaný dům na kupce působí jako připravený „ihned k nastěhování“. Vyvolává dojem, že se mohou hned nastěhovat a i kdyby plánovali renovaci, klidně ji mohou odložit na později.
Prodej srovnatelné nemovitosti
Když makléř klientovi ukáže srovnatelné nemovitosti v rámci cenového rozmezí klienta, lokality a velikosti, stagovaný dům vytváří dojem, že je ihned připravený k nastěhování, je mezi ostatními nabízenými nemovitostmi tou lepší volbou. To samé nastane, vyhledáváte-li dům online.
Tolik pro začátek. V následujících třech částích našeho seriálu o Home Stagingu si řekneme, jak poznat dobrého Home Stagera, co očekávat od realitní kanceláře a na čem při úspěšném prodeji nemovitosti záleží.